Milieuschutz als Instrument für die Immobilienwirtschaft?

Milieuschutz wurde als ein Instrument zur sozialen Stadtentwicklung 1976 eingeführt. Die Regelungen dazu finden sich in §§ 172 ff. Baugesetzbuch.
Im Folgenden wird zunächst kuz auf Ziel und Wirkungen des Instruments eingegangen; danach, wie die Berliner Verwaltung konkret den Milieuschutz eigenen Zielen nutzbar macht und sich dabei nicht scheut, ihn in Teilen gänzlich auszuhebeln.

Gegenstand und Wirkung

Das Städtebaurecht hat das Ziel, eine sozialverträgliche Entwicklung zu sichern. Dazu gehört, eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodenordnung zu gewährleisten (§ 1 Abs. 5). Dafür können die Rechte der Eigentümer eingeschränkt werden.
Zu diesem Zweck wird den Kommunen (= Städten und Gemeinden) die Möglichkeit gegeben, „soziale Erhaltungssatzungen“ zu erlassen – also Gebiete unter „Milieuschutz‟ zu stellen (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2). Damit soll die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung geschützt werden. In Berlin sind dafür die Bezirksverordnetenversamlungen (BVV) zuständig.

Verdrängung ist in erster Linie die Folge finanzieller Überlastung – insbesondere wenn die Miete einen immer größeren Anteil des Haushaltseinkommens einnimmt. Deshalb sind in einem sozialen Erhaltungsgebiet (= unter Milieuschutz gestellten Gebiet) Maßnahmen der Eigentümer/Vermieter grundsätzlich verboten, die das Mietniveau erhöhen. Das sind
– bauliche Veränderungen (z.B. Modernisierungen),
– Änderungen in der Art der Nutzung (befristete Vermietung),
– Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Außerdem erhält die Kommune ein Vorkaufsrecht, falls in dem Gebiet ein Wohngebäude veräußert werden soll. Wenn dafür kein Geld da ist, dann ist das Vorkaufsrecht allerdings nichts wert.
Diese Maßnahmen sollen das Mietniveau dämpfen und so die Anwohnerschaft vor Verdrängung schützen.

Für die Eigentümer bzw. Vermieter bedeutet dies, dass Renditesteigerungen durch
– Modernisierungen und darauf gestützte Mieterhöhungen,
– Sanierungen mit einem Aufwand, der von einer Einhaltung der Vergleichsmiete befreit,
– Aufwertung über Grundrissänderungen und Wohnungszusammenlegungen
nicht bzw. nur in begrenztem Umfang möglich sind.

Land Berlin: administrative Hilfe zum Unterlaufen des Milieuschutzes

Wegen der begrenzten Renditemöglichkeiten zieht die Immobilienwirtschaft seit Anbeginn gegen den Milieuschutz zu Felde. Verbündete findet sie bei CDU, FDP und AfD, die immer dort, wo sie in der BVV die Mehrheit stellen, die Ausweisung von Milieuschutzgebieten verhindern.

Die Kommune (hier: der Senat) hat gemäß dem Baugesetzbuch darüber hinaus die Möglichkeit, die konkreten Anwendungskriterien festzulegen. Das kann darauf hinauslaufen, dass Milieuschutz nicht mehr greift.
Eines solchen Kunstgriffs hat sich die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bei der Neufassung ihrer Ausführungsvorschriften bedient („Verwaltungsvorschriften soziale Erhaltungsgebiete“ vom 7.4.2026, Amtsblatt S. 926 ff). Für bauliche Veränderungen – also insbesondere Umbauten, Modernisierungen, Grundrissänderungen, Anbauten –, die allesamt zu Mieterhöhungen führen, wird dort jetzt definiert (Zif. 1.5), unter welchen Umständen dem Eigentümer die Versagung einer Genehmigung nicht mehr zugemutet werden kann:
„Durch den Eigentümer ist im Rahmen eines Gutachtens nachzuweisen, dass die Erhaltungskosten der baulichen Anlage die zu erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum von etwa 10 bis 12 Jahren umfassenden Prognose übersteigen.“
Das heißt: Erhaltungsaufwendungen sollen sich nach 10 bis 12 Jahren über die Nettokaltmiete refinanziert haben. Dies entspricht bei 10 Jahren einer Rendite von 10 %, bei 12 Jahren einer Rendite von 8 %. Derartige Renditen sind – insbesondere in Milieuschutzgebieten – nicht ohne Verstoß gegen Preisregelungen (ortsübliche Vergleichsmiete, Mietpreisbremse, Wucherverbot) zu erzielen.

Ein Renditesatz für Investitionen in Wohnimmobilien könnte seriös aus den marktüblichen Kaufpreisen für Wohngebäude abgeleitet werden; die liegen beim 25- bis 40-fachen der Jahresnettomieten, was einer Rendite zwischen 4 und 2,5 % entspräche.
Im Ergebnis werden also nun Anträge auf bauliche Veränderungen nicht mehr versagt werden können, wenn der Eigentümer glaubhaft vorträgt, dass die Rendite aus seinem Wohngebäude oder seinen Wohnungen weniger als 8 % beträgt.

Ein solches Geschenk an die Immobilienwirtschaft fünf Monate vor den Berliner Wahlen (September 2026) dürfte zumindest bei potentiellen SPD-Wählern nicht gut ankommen. Die SPD-geführte Stadtentwicklungsverwaltung von Ch. Gaebler erzählte deshalb in einer Pressemitteilung vom 17.4.2026 die gänzlich andere Geschichte ihres heldenhaften Eintretens für die Belange der Mieter:
„Wohnen auf Zeit ist ab sofort von einer Genehmigung abhängig
– Neue Vorschriften für soziale Erhaltungsgebiete erlassen“
Sie führte darin aus, dass nun endlich etwas gegen die Preistreiberei durch befristete Vermietungen getan werde („endlich“, nachdem dies schon über zwei Jahre zuvor durch ein Gutachten festgestellt worden war). Daneben werden noch geänderte Vorgaben für Balkonanbauten erwähnt. Aber ein Hinweis darauf, dass künftig Anträge auf bauliche Veränderungen allein deshalb zu genehmigen sind, weil der Vermieter sich darauf beruft, dass sich seine Erhaltungsaufwendungen mit weniger als 8 % rentieren, findet sich in der Pressemitteilung nicht. Die lokalen Medien – rbb, Tagesspiegel, taz – gaben das völlig unbesehen als Nachricht weiter.

Ambivalente Rolle des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf

Die rot-grün-rote BVV-Mehrheit Anfang der 2020er Jahre war an einem wirksamen Ausbau des Milieuschutzes interessiert. Dazu gehörte auch die Frage, ob befristete Vermietungen dem Zweck des Milieuschutzes zuwiderlaufen und deshalb grundsätzlich zu untersagen seien. Zur Klärung wurde im März 2023 ein Gutachten beauftragt (= einen Monat vor der Konstituierung der neuen schwarz-grün geführten BVV und der Neubildung des Bezirksamtes). Das dann im August 2023 vorgelegte Gutachten bestätigte die Unvereinbarkeit befristeter Mietverträge mit dem Milieuschutz. Dennoch wollte das neue Bezirksamt mit seiner schwarz-grünen Mehrheit es nicht umsetzen. Es entdeckte vielmehr Skrupel hinsichtlich der „Gerichtsfestigkeit“ der Gutachtenempfehlung und sprach lediglich in zwei Fällen eine Untersagung aus mit der Absicht, diese einer verwaltungsgerichtlichen Klärung zuzuführen.

Ein weiteres Zuwarten auf das Ergebnis dieser „Präzedenzfälle“ hat sich nun mit dem Erlass der neuen Verwaltungsvorschriften vom 7.4.2026 erledigt. Dort wird nämlich ausdrücklich die Feststellung getroffen, dass befristetes Wohnen eine Änderung von Wohnen in eine andere Nutzung darstellt und deshalb nicht genehmigungsfähig ist (Zif. 2.10 der Verwaltungsvorschriften). Diese Feststellung bindet die gesamte Berliner Verwaltung, also auch die Bezirke. Sie bedeutet, dass in allen bekannt gewordenen oder bekannt werdenden Fällen Untersagungsverfahren einzuleiten sind.

Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf bleibt dennoch dabei, zunächst das Ergebnis seiner „Präzedenzfälle“ abwarten zu wollen, bevor es weitere Verfahren einleitet. Dies hat der zuständige Stadtrat Brzezinski (CDU) in der Antwort auf eine entsprechende Einwohnerfrage in der BVV-Sitzung am 23.4.2026 bestätigt. Auf die Frage der Bezirksverordneten Gronde-Brunner (Linke) [hier: Frage 2] zur gleichen Sitzung:
„Hält das Bezirksamt weiterhin an seiner Praxis fest, auf die rechtliche Klärung einiger weniger Präzedenzfälle zu warten, oder werden in bekannten Fällen illegaler Vermietungen auf Zeit nun Nutzungsuntersagungen bzw. Rückführungsaufforderungen erlassen?“
hat er schriftlich wie folgt geantwortet:
„Bereits vorliegenden Hinweisen, dass einzelne Wohnungen möglicherweise kurzfristig und möbliert vermietet werden, geht das Bezirksamt, je nach verfügbaren Kapazitäten, sukzessive nach, wenn entsprechende Gerichtsentscheidungen vorliegen, die die Rechtsauffassung des Bezirksamtes bestätigen.“
Die hier offenbar werdende pflichtwidrige Abkehr von den verbindlichen landesweiten Vorgaben kann nur als Obstruktion gewertet werden, die nach disziplinarischer Ahndung geradezu schreit.

Fazit

Es ist erstaunlich, wie der Immobilienwirtschaft seitens der Politik immer wieder Gefälligkeiten zuteilwerden. Das geschieht nicht nur offen wie etwa bei der Verhinderung neuer Milieuschutzgebiete durch Schwarz-Grün in Charlottenburg-Wilmersdorf seit April 2023; es geschieht auch vornehmlich verdeckt durch Verwaltungsvorschriften, die ihr eine Sonderrendite zuschanzen.
Das hier deutlich werdende große Verständnis für die Belange der Immobilienwirtschaft ist das gleiche, das die SPD-geführte Senatsverwaltung für Stadtentwicklung veranlasst hat, Eigentümern in Abkehr vom Zweckentfremdungsverbot den Abriss von Wohnraum zu gestatten, wenn sie weniger als 10 % Rendite aus der Vermietung ziehen können.

Der Verfasser arbeitet in der MieterWerkStadt Charlottenburg mit.