Vernichtung preiswerten Wohnraums mit amtlichem Segen

Ein Spaziergang führte vor Augen, daß es völlig legal ist, in erheblichem Umfang bezahlbaren Wohnraum abzureißen und durch Eigentumswohnungen zu „ersetzen“.

Am 9. Mai 2026 hatte die Hermann-Henselmann-Stiftung zum Savignyplatz eingeladen, um von dort aus Grundstücke zu besuchen, auf denen Häuser abgerissen worden sind oder bei denen ein Abriss bevorsteht.* Bei 12 der 16 besuchten Objekte handelte es sich um Wohngebäude, die nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet worden sind – oft mit Mitteln der Aufbauprogramme – und deren Mieten bezahlbar blieben.
Die Wohnungen in den an ihrer Stelle errichteten Ersatzneubauten sind hingegen für normal Verdienende nicht mehr bezahlbar. Überwiegend sind die Neubauten von vornherein in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden. Dort sind oder werden m²-Kaufpreise zwischen 10.000 € und 30.000 € aufgerufen. Spitzenreiter bildet eine 4-Zimmer-Wohnung mit 147 m² in der Fasanenstr. 64, die – obwohl noch nicht fertiggestellt – im November 2022 zu 4.402.378 € angeboten wurde (= 29.933,90 € pro m²).

Während des Spaziergangs kam zur Sprache, dass die gehäuften Abrisse auf einer Veränderung der Verwertungsstrategie der Immobilienbranche beruhen. Während zunächst versucht worden war, die Erträgnisse von Wohngebäuden durch Modernisierungen und Umwandlung in Eigentumswohnungen zu steigern, wird bei den mietpreisgünstigen Wohngebäuden aus der Nachkriegszeit nun der Abriss verfolgt. Das ist lukrativ, weil der Eigentümer den zu schaffenden Ersatzwohnraum auch mit Eigentumswohnungen erbringen kann und – falls er den Wohnraum vermieten möchte – die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung kommt (§ 556 f BGB).
In welchem Ausmaß auf diese Weise preiswerter Wohnraum vernichtet wird, lässt sich dem Umstand entnehmen, dass in dem für den Spaziergang gewählten Gebiet mit einem Umkreis von etwa 750 Metern um den Savignyplatz seit 2015 mehr als 250 preiswerte Wohnungen abgerissen worden sind bzw. – bei wenigen – der Abriss unmittelbar bevorsteht.

Als deprimierend wurde empfunden, dass der Senat einen Abriss mit seinen Ausführungsvorschriften zum Zweckentfremdungsverbot entscheidend erleichtert: Für den Abriss eines Wohngebäudes braucht der Eigentümer eine Genehmigung vom Wohnungsamt. Diese wird erteilt, wenn der Eigentümer keine „angemessene“ Rendite mehr aus der Wohnungsvermietung ziehen kann, woraus gefolgert wird, dass es für ihn „unzumutbar“ sei, das Gebäude weiter zu erhalten.
Nach den „Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (AV-ZwVb)“ (Download hier) muss der Eigentümer dazu eine Renditeberechnung vorlegen. Weist diese aus, dass die für die Erhaltung aufzubringenden Mittel nicht innerhalb von 10 Jahren** durch entsprechende Rendite aus der Miete ausgeglichen werden können, gilt die Erhaltung des Gebäudes als unzumutbar und ist der Abriss zwingend zu genehmigen. Wer also beispielsweise 100 € im Jahr für Erhaltung ausgibt, muss diesen Betrag spätestens innerhalb von 10 Jahren über die Miete refinanzieren können. Das bedeutet die Anerkennung einer Mindestrendite im Immobilienbereich von wenigstens 10 %. Eine solche Rendite ist weder auf dem Kapital- noch auf dem Immobilienmarkt seriös zu erzielen. Die Forderung – insbesondere des Berliner Mietervereins –, den Refinanzierungszeitraum dem Marktwert von Wohnhäusern anzupassen (d.h. das 25- bis 40-fache der Jahresnettomiete, was einer Rendite von 2,5 bis 4 % entspricht), ist beim Senat ungehört geblieben. Solange es hier keine Änderung gibt, lassen sich Abrisse nicht verhindern. Protesten betroffener Mieter gegen einen Abriss ist deshalb bislang der Erfolg versagt geblieben.

Zusammenfassend bezeichnete ein Teilnehmer diesen Sachverhalt als „amtliche Abrissbegünstigung“.

Der Verfasser arbeitet in der MieterWerkStadt Charlottenburg mit.

* Besucht wurden: Fasanenstraße 63, 64 – Knesebeckstraße 10, 15, 99 – Leibnizstraße 85 – Lietzenburger Straße 76, 78, 79, 80, 81, 105 – Pestalozzistraße 97 – Sächsische Str. 2, 3, 3a – Schüterstraße 18, 40, 44.
** Siehe Ziffern 23.2, 23.2.1 und 23.2.2 der AV-ZwVb.